金融环境主要特征：2024 年 3 月份几个金融指标走势各有特点。一是 M1 增速虽然只有 1.1%，创近四年新低，说明市场上的资金供应有所减少，但整体上一季度货币政策依然保持了较为宽松的态势。二是不同于上月住户短期、中长期出现减少，3 月住户增加 1.33 万亿元，出现回暖。三是中国1 年期国债收益率持续下调，且目前处于近 13 年来最低值，说明市场流动性持续宽松。四是首套房贷主流利率自上月降至 3.6%以下后，3 月继续持平，考虑到近期全国多个城市发布阶段性取消首套房商贷利率下限的通知，预计购房者入市门槛及成本可能进一步降低。

　　传导机制的新情况：金融指标与房地产市场之间存在显著的相关性，尤其是在各指标的峰值、谷值以及时间顺序上。历史数据比较表明，全国首套房贷的平均利率与全国商品房销售面积的年初累计同比增速之间，通常呈现出一种相反的变动趋势，其中房贷利率的变化往往稍微领先。然而，从去年下半年至今的观察来看，这种反向关联性有所减弱，这可能表明市场的传导机制存在障碍，也可能意味着房地产市场对各类金融资金的吸收和消化能力并不理想。

　　楼市走向预测判断：金融环境的宽松对于房地产市场的健康发展起着关键性作用。一季度货币政策定调、降准操作、5 年期以上 LPR 下调等关键金融政策工具的使用，以及市场对未来货币政策可能进一步放松的预期，都为房地产市场的复苏创造了有利条件。此外，房地产市场的活跃也可以反过来促进金融市场，尤其是中长期市场的发展，从而真正实现“金融与房地产良性循环”的政策导向。房地产业作为一个资金密集型行业，对资金有很强的依赖性，同时金融环境的变化直接影响房地产市场。因此，持续跟踪金融环境的变化，对于研究楼市变化非常重要。本报告选取了 M1 同比增速、住户部门余额同比增速、中国一年期国债收益率、全国首套房贷平均利率等四个跟房地产市场相关性较高的月度金融数据进行研究。

　　M1 是经济周期波动和房地产价格波动的先行指标。M1 增速高，则楼市升温；M1 增速低，则楼市降温。

　　央行发布的金融统计数据显示，2024 年 3 月末 M1 余额同比增长 1.1%，增速较上月小幅回落，处于历史低位水平（2020 年 2 月以来的最低值）。与此同时 M2同比增长 8.3%，增速较上个月下降了 0.4 个百分点，与去年同期相比更是降低了 4.4 个百分点。3 月货币供应增速的放缓主要可以归因于去年同期的高基数效应，以及春节后财政性存款和非银行金融机构存款的显著减少。此外，3 月 M1 与M2 之间的“剪刀差”，已经缩小到了 7.2%。这一变化主要由于国内定期存款的占比依然较高，反映出在非银行金融和企业投资决策上，市场整体保持了一定的谨慎态度。

　　当前市场上的资金供应有所减少，但整体上仍保持在合理的水平线上，且一季度货币政策依然保持了较为宽松的态势。鉴于国内经济目前仍处于复苏的早期阶段，且考虑到当前信贷增速的放缓，以及房地产市场复苏的缓慢，预计短期内M1 和 M2 的增长速度可能会继续维持在较低水平。